Plánujete investičný byt? Od roku 2027 môžete potrebovať o tisíce eur viac z vlastného vrecka.

Kúpa nehnuteľnosti patrí medzi najvýznamnejšie finančné rozhodnutia v živote. Či už hľadáte nový domov alebo chcete rozšíriť svoje investičné portfólio, dôležitú úlohu zohráva nielen výber samotného bytu, ale aj podmienky jeho financovania.

Práve tie sa majú od 1. januára 2027 zmeniť. Národná banka Slovenska (NBS) pripravuje nové pravidlá, ktorých cieľom je podporiť dostupnosť bývania pre mladých ľudí a zároveň sprísniť financovanie ďalších investičných nehnuteľností.

Dobrou správou je, že investori majú stále niekoľko mesiacov na využitie súčasných podmienok hypoték.

Pôvodný návrh počítal s účinnosťou od 1. októbra 2026. Počas pripomienkového konania však bankový sektor upozornil, že implementácia zmien si vyžiada úpravy interných systémov a procesov. Z tohto dôvodu sa navrhuje posun účinnosti na 1. januára 2027. 

To znamená, že záujemcovia o investičnú nehnuteľnosť majú stále možnosť vybaviť financovanie podľa súčasných pravidiel.

Najvýznamnejšia zmena sa týka financovania tretej a každej ďalšej rezidenčnej nehnuteľnosti. Dnes banky vo väčšine prípadov umožňujú financovať až 80 % hodnoty nehnuteľnosti, pričom kupujúci hradí z vlastných zdrojov približne 20 %. 

Po zavedení nových pravidiel sa navrhuje znížiť maximálny podiel financovania na 70 % hodnoty nehnuteľnosti. Tento pomer sa odborne označuje ako LTV (loan-to-value) a práve jeho zníženie je jadrom pripravovanej zmeny.

Na prvý pohľad ide len o rozdiel desiatich percent. V praxi však môže znamenať potrebu desiatok tisíc eur navyše z vlastných úspor.

Každá investícia by mala vychádzať z vašej finančnej situácie a dlhodobých cieľov. Ak však už dnes viete, že chcete rozšíriť svoje investičné portfólio, oplatí sa preveriť možnosti financovania ešte podľa aktuálnych pravidiel.

Dôvod je jednoduchý – pri rovnakom byte môžete po zavedení nových pravidiel potrebovať výrazne viac vlastných financií.

Predstavme si napríklad kúpu 2-izbového bytu v projekte Dolné mesto s cenou 164 545 €.

Rozdiel predstavuje 16 454 €, ktoré by bolo potrebné financovať z vlastných zdrojov.

Pre niekoho to znamená len vyššiu akontáciu. Pre iného môže ísť o dôvod, prečo bude musieť investíciu odložiť alebo hľadať lacnejšiu nehnuteľnosť.

Práve preto dnes mnohí investori analyzujú svoje možnosti financovania ešte podľa aktuálnych pravidiel.

Pri investovaní do nehnuteľností nerozhoduje iba výška mesačnej splátky. Dôležité je aj to, koľko vlastného kapitálu musíte vložiť do jednej investície. 

Vyššia akontácia znamená viac viazaných financií, ktoré už nemôžete využiť na ďalšie investície, zariadenie nehnuteľnosti, rekonštrukciu alebo tvorbu finančnej rezervy.

Aj preto skúsení investori sledujú nielen vývoj cien nehnuteľností, ale aj podmienky financovania.

Nové pravidlá neznamenajú, že investovanie do nehnuteľností stratí svoj význam. Menia sa však podmienky financovania, ktoré môžu výrazne ovplyvniť množstvo vlastných financií potrebných pri kúpe ďalšej nehnuteľnosti.

Ak už dnes zvažujete investičný byt, oplatí sa preveriť svoje možnosti ešte počas roka 2026. Pri rovnakom byte totiž môže byť rozdiel vo vlastných zdrojoch viac ako 16 000 €.

Rozhodnutie by preto nemalo vychádzať zo strachu zo zmien, ale z dôkladného finančného plánovania a zváženia všetkých možností, ktoré sú dnes k dispozícii.

Kedy začnú platiť nové pravidlá hypoték?

Účinnosť nových pravidiel sa aktuálne navrhuje od 1. januára 2027. Pôvodne sa počítalo s termínom 1. októbra 2026, no po pripomienkach bankového sektora bol návrh posunutý.

Koho sa nové pravidlá dotknú najviac?

Najvýraznejšie ovplyvnia investorov kupujúcich tretiu a ďalšiu rezidenčnú nehnuteľnosť, pri ktorých sa navrhuje zníženie maximálneho financovania z 80 % na 70 % hodnoty nehnuteľnosti.

Dotknú sa zmeny aj ľudí kupujúcich prvé bývanie?

Nie. Práve naopak. Navrhované opatrenia majú podporiť mladých ľudí kupujúcich svoje prvé bývanie. Za splnenia stanovených podmienok budú môcť získať financovanie až do výšky 90 % hodnoty nehnuteľnosti.

Aj tak by však záujemcovia o prvé bývanie nemali s rozhodnutím dlho čakať. Dôvodom nie sú len chystané pravidlá NBS, ale aj rastúce úrokové sadzby na hypotékach. Ako upozorňuje trend.sk, rast úrokov v poslednom období vyvolal na trhu tzv. FOMO efekt (strach z toho, že prídu o výhodné podmienky) a rast hypoték sa pre mnohých stáva čoraz menej udržateľným.

Znamená zmena pravidiel, že banky prestanú poskytovať hypotéky investorom?

Nie. Hypotéky na investičné nehnuteľnosti budú aj naďalej dostupné. Zmení sa však maximálny podiel financovania pri kúpe tretej a ďalšej rezidenčnej nehnuteľnosti, čo zvýši požiadavky na vlastné zdroje investora.

Oplatí sa kúpu investičného bytu riešiť ešte v roku 2026?

Ak už máte vybranú nehnuteľnosť alebo plánujete rozšíriť svoje investičné portfólio, môže byť výhodné preveriť možnosti financovania ešte podľa súčasných pravidiel. Po nadobudnutí účinnosti nových opatrení môže byť pri rovnakom byte potrebné financovať výrazne väčšiu časť z vlastných zdrojov.